融資成本居高不下 當代置業分拆物業公司上市“補血”
2020年05月31日20:07

  來源:財聯社

  記者 李潔

  據港交所日前披露,當代置業旗下物業企業第一服務控股有限公司(以下簡稱“第一服務”)遞交了IPO招股書。

  招股書顯示,2019年第一服務的總收入為6.25億元,毛利為2.18億元,管理的總收益建築面積約2720萬平方米。

  分拆旗下物業板塊上市的背後,是當代置業居高不下的融資成本。2019年其加權平均借貸利率達到9.9%,比2018年度的8.2%上升1.7個百分點。

  “部分物業公司的地產母公司融資條件較差,融資渠道狹窄,不得不儘量減少對於附屬物業公司的輸血,甚至想從物業公司抽血來支持母公司的發展,所以推動物業公司上市以構建融資平台的內在動力更強。至少在附屬的物業公司上市融資以後,可以立即減輕對其繼續輸血的壓力,甚至還可以在一定程度上回哺母體。” 中國企業資本聯盟副理事長柏文喜曾對財聯社記者表示。

  分拆物業公司赴港IPO背後

  據瞭解,第一服務成立於1999年,憑藉提供綠色物業管理服務實現快速擴張。該公司於2016年5月掛牌新三板,並於2019年12月摘牌。

  從新三板退市不到半年,該公司即向港交所發起了IPO衝刺。

  招股書顯示,2017年-2019年,第一服務的營收分別為3.79億元、4.95億元、6.25億元。此外,其主要按包干製收益模式自物業管理服務產生收益,分別占2017年、2018年及2019年物業管理服務收益總額約99.8%、99.8%及99.9%。

  值得關注的是,於2017年、2018年及2019年,第一服務按包干製管理的分別六個、三個及四個項目產生虧損,虧損金額分別為190萬元、60萬元及100萬元。

  “遭受虧損均可能對我們的經營業績造成不利影響。”第一服務方面表示,若出現營運資金短缺,將削減成本力求減少資金短缺,但是成本節約措施及節能措施也未必能減少有關虧損。

  此外,2017年-2019年,第一服務的毛利分別為1.23億元、1.65億元、2.18億元;利潤分別為0.42億元、0.53億元及0.84億元,復合年增長率41.6%。

  “中長期維度下,物業公司利潤率能否維持穩定的關鍵在於增值服務發展情況及自身經營能力的提升。”東方證券在研報中稱。

  據財聯社瞭解,與開發商旗下的物業公司普遍對母公司高度依賴相似,第一服務的大部分物業管理項目,均來源於控股股東當代置業 。

  2017年、2018年及2019年,由當代置業所開發物業的在管建築面積分別為630萬平方米、750萬平方米及940萬平方米,分別占物業管理服務的收益總額的95.2%、85.8%及79.4%。

  “我們大部分收益來自我們為當代置業所開發物業提供的物業管理服務。倘若當代置業集團遭受嚴重影響其物業開發工作的不利發展,我們可能會失去商機,經營業績、財務狀況及增長前景可能會受到不利影響。”第一服務在招股書中表示。

  不過,第一服務也在逐步降低對於母公司的依賴。招股書披露,第三方開發商開發項目應占的在管建築面積由2017年的100萬平方米增至2019年的420萬平方米;在管的第三方開發商開發的物業產生的收益由2017年的0.075億元增至2019年的0.56億元。

  前4月僅完成全年目標16.9%

  財報顯示,2019年當代置業的融資成本為4.2億元,同比增長62.9%;加權平均借貸利率為9.9%。

  “當代置業的借貸利率在行業里是偏高的,應該注意防範借貸成本進一步上升,如果超過10%,企業面臨的融資風險會比較大。”億翰智庫一位研究員表示。

  事實上,自2019年以來,當代置業發行了多筆高息海外債。據不完全統計,去年該公司發行了10億美元債,票面利率均超過12.85%。進入2020年,該公司在2月發行2億美元綠色優先票據,票面利率為11.8%,在3月發行1.5億美元綠色優先票據,票面利率為11.95%。

  在3月份行業整體融資成本下降的背景下,當代置業發的美元債利率仍高於行業平均水平,可見融資成本較上年未有明顯改觀。

  在負債方面,2019年該公司負債進一步上升。報告期內,其總借款賬面餘額約184.96億元,較2018年的159.28億元增加16.1%;淨負債率為82.7%,較2018年底的81.9%上升0.8個百分點。

  “我們是一個高周轉的企業,高負債並不可怕,可怕的是資產質量不好,產品不好沒有人要,那就麻煩了,沒有流動性就會陷入困境。我們的情況還是周轉得很快,一時的相對高的負債其實也並不可怕,我們還得繼續提升周轉速度。”當代置業一位高層曾表示。

  2017年,當代置業執行董事兼總裁張鵬就曾提出3年內完成500億銷售規模的願景,在2018年當代置業全年業績會上,張鵬再次重申,維持2020年的500億目標不變。然而受製於調控、疫情等多方面因素,該公司已將今年銷售目標調整為420億元。

  數據顯示,今年前4個月,當代置業合約銷售額約71.17億元,相比2018年同期下降7.6%。若按全年銷售目標420億元計算,2020年前4月,當代置業僅完成全年目標的約16.9%。

  “前4月的完成率是比較低的,主要是受到疫情的影響,後續當代置業需要在銷售端發力,否則在沒有明顯的政策利好下,其完成420億銷售目標困難是比較大的。”一家知名研究機構的分析師告訴記者。

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