一線城市土拍價格兩個月漲220% 房價會漲嗎?
2020年07月02日19:30

  來源:《中國經濟週刊》

  見習記者 孫斌 | 北京報導

  新冠肺炎疫情爆發之初,由於房企停工停產,國內土地拍賣市場一度出現大範圍停拍。但隨著復工復產的逐步推進,3月開始出現小陽春,隨後持續快速升溫。

  Wind數據顯示,3月份100個大中城市成交的土地樓面均價還在2227.64元/平方米左右,而到了5月份則快速升至4227元/平方米,創出有統計以來的新高。其中一線城市地價從3月份的3993元/平方米躍升至5月份的12905元/平方米,兩個月的時間上漲了約223.2%。進入5、6月份,百億級土拍價格已經屢見不鮮,杭州、南京、廈門、福州、東莞、成都等城市頻出地王,北上廣深加速上新。

  是什麼原因驅動了地價創出新高?未來地價是否還會繼續高漲?對此,《中國經濟週刊》記者採訪了全國房地產商會聯盟主席顧雲昌。

  攝影:《中國經濟週刊》首席攝影記者 肖翊

  疫情之下為何地產公司拿地熱情突然高漲?

  房地產公司拿地熱情高漲,是否預示著整個地產行業的複蘇?其驅動因素又是什麼?對此,顧雲昌表示,房地產市場的複蘇是可以確認的,且速度相對較快,從3月份開始整個行業活躍度開始上升,進入4、5月份基本上達到了常態,到6月份常態化進一步得到鞏固。相對而言,房地產市場受疫情的影響相較其他行業較小,也可以說在受到同等衝擊前提下,地產行業的複蘇情況更優,這是對於行業的整體評價。

  對於到底是什麼原因驅動了地價創出新高,且未來地價是否還會繼續高漲,顧雲昌認為其中有三個決定因素:

  首先是行業週期,例如2016年的土地拍賣市場景氣度不高,全年整體呈現下降態勢;而到了2017年、2018年又重新恢復了活躍。2019年,土地交易量再度出現下降,隨後在2020年開始好轉,直至5、6月份的小高潮。總的來看大概三年一個小的週期,這個規律是看得見的。

  其次是供需矛盾,實際上在疫情的情況下,各地的財政較為緊張,因此在土地的掛牌數量與價格引導方面,地方政府可能會有多重考慮。

  第三是地產公司的拿地熱情取決於其拿地能力,也就是公司是不是有資本。過去一段時間的整個宏觀政策背景是偏寬鬆的,資金相對而言比較充裕,央行所放出的資金,雖然政策上說不進入房地產市場,但還是會有各種渠道使資金能夠流入,導致部分房企的資本得以補足,提高了他們的拿地能力。對於有些企業來說,尤其是缺工程缺項目的企業,“藉著東風去搶地”就成為了邏輯的必然,否則將威脅到企業的生存。但總的來說這種現象持續性不會很強。

  樓面成交價創曆史新高,老百姓買房又要貴了嗎?

  輿論常常用“麵粉價格”和“麵包價格”來比喻地價與房價之間的關係。土地成交價創新高,未來會不會傳導到房價上,進而使得“麵粉價格”帶動“麵包價格”?

  對此,顧雲昌表示,房地產市場實際是兩個市場,一個是土地市場,一個是樓市。從房屋的銷售和土地的銷售看,回暖最快的是土地的銷售,但房屋市場現在還是負增長的狀態。目前為止,樓市銷售面積下降了十幾個百分點,銷售總額也下降了10%左右。根據國家統計局公佈的數據,1-5月份,全國土地均價同比漲幅為16.5%,而全國商品房銷售均價同比上漲1.9%。

  顧雲昌進一步分析稱,扣除通貨膨脹來看,近幾年房價漲幅其實極為有限。如果從預期來看,2020年房屋銷售預期繼續下降還是大概率事件,恐怕難以超過去年銷售面積,需求端的疲態會延續。

  另一方面,房屋買賣市場是分層的,傳統上開發商賣給老百姓實際上是二級市場的概念。我國的政策有限購和限價,所以地價的上漲傳導到房價是有障礙的,何況還要取決於老百姓的消費能力,所以地價的上漲不一定會引起房價的上漲,或者說我們能看到實際情況是,房價的上漲遠沒有地價的上漲幅度大。

  老百姓之間的房屋買賣稱之為三級市場,本級市場當中房價的漲跌和地價沒有關係,是買房的人和賣房的人相互決定的價格。所以顧雲昌認為,對於地價飆升會不會引發房價大漲,這一點不用太擔心。

  攝影:《中國經濟週刊》首席攝影記者 肖翊

  房企溢價拿地分化明顯,是不是自己給自己“挖坑”?

  房企的利潤實現取決於銷售,進而決定著房企的拿地能力和熱情,最終影響土地價格,這是地產市場一個最為基本的循環。開發商高價拿地無疑意味著經營成本的上升,而後續如果無法依靠強勁有力的銷售消化和轉嫁這部分成本的話,則意味著房企只能自吞苦果。

  以往我們的認知是,實力越強的房企本應該更加財大氣粗,而近期的現象卻是“頭部房企”拿地謹慎甚至按兵不動,反倒是“腰部房企”甚至是很多行業“潛伏者”搶地搶得熱火朝天。為什麼會出現這種現象?其中醞釀的更多是風險還是機遇呢?

  對此,顧雲昌表示,停工停產帶來的影響可能會持續很長一段時間,影響最明顯的就是老百姓的購買能力。在這種背景下房企賣房子很難,沒有利潤,自然沒辦法以更強的能力去拿地,總有一批企業在循環當中會倒下,這是必然的結果。

  “而且當前房地產企業的經營普遍比較困難,例如融創這樣實力很強的公司,當前一改以往大刀闊斧的風格開始變得小心謹慎,甚至我們瞭解到最近融創收購的部分項目也遇到了款項支付的困難,這證明公司的資金流並不寬裕。” 顧雲昌說。

  他分析稱,所以這種背景下就出現了兩類公司,第一類是從前經營得不錯,公司資金充裕,這樣的公司為了正常的發展甚至做出更好的項目,以一定的溢價拿地甚至高溢價拿地是正常的。第二類就是被迫無奈,即便公司壓力大也得去拿地、搶地,不然做不出好項目甚至沒項目做,公司將無法生存。

  他指出,如此一來,公司無疑會承擔非常大的風險,而且遺憾的是當前我們國家第二類房企是絕大多數。所以房企應對這一場疫情帶來的影響無非就是一個字——扛,不管是激進還是保守都是為了扛。可是嚴格意義上說,當前地產行業已經累積了較大的風險,我們應該可以看到疫情過後會有相當一部分房企由於策略不當而倒下。

  責編 | 呂江濤

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