房企激戰廣州舊改市場 陽光城殺入“巨無霸”項目
2020年07月09日22:15

  文/新浪財經 徐苑蕾

  去年年中,有市場消息稱,閩系房企陽光城集團(以下簡稱“陽光城”)求購廣州本土開發商力誠集團旗下的茶滘村舊改項目,雖然陽光城方面對此消息曾一度否認,不過靴子終於在近日落地。

  新浪財經獲悉,陽光城已正式成為廣州茶滘城中村改造項目的投資方之一。該項目總面積相當於5個廣州楊箕村、3個多冼村的大小,因此也被業界稱作是當地的舊改“巨無霸”。

  陽光城廣州區域相關負責人對新浪財經表示,合作之後,茶滘舊改項目仍將按原來的改造方案由各投資主體共同推進。

  實際上,除了陽光城外,近年來,不管是已經深耕多年的富力、保利、時代中國等粵系房企,抑或是中國金茂、新世界中國等外地房企,均爭相搶灘廣州舊改市場,使得舊改公示的頻率以及合作的金額一直被不斷刷新。

  靴子落地 陽光城殺入“巨無霸”舊改項目

  茶滘城中村地處廣佛同城化的樞紐地帶,是廣州“西聯”佛山的橋頭堡。2009年6月,茶滘城中村改造方案獲得通過。根據相關審批文件,茶滘村項目總面積為58公頃,約相當於5個楊箕村、3個多冼村的大小,因此在業內也被稱為廣州舊改“巨無霸”。

  在廣佛同城化的規劃體系內,茶滘村被定位為白鵝潭中央商務區的次級商業中心。按照此前的規劃,茶滘村改造將分為三期進行,計劃用時6-8年。改造後,茶滘村將被打造為荔灣新城,其中包括高層住宅、商業辦公樓以及酒店等多種業態。值得一提的是,此前萬科斥資551億元獲得的廣信資產包中,花地灣地塊項目就在茶滘村的旁邊。

  茶滘村舊改的項目公司為“廣州市茶滘置業發展有限公司”。天眼查數據顯示,該公司由廣州市荔灣區茶滘街茶滘股份合作經濟聯合社(以下簡稱“茶滘聯社”)持股75%,廣州市茶滘城中村改造管理有限公司(以下簡稱“茶滘改造公司”)持股25%。

  陽光城正是通過控製力誠集團旗下的廣東富堅房地產投資集團有限公司(以下簡稱“富堅房地產”),間接獲得茶滘改造公司股權。股權穿透後,陽光城最終間接持有項目公司12.7%股權,雖然只是持有少部分權益,但陽光城卻是實實在在正式成為茶滘村舊改項目的投資方之一。

  新浪財經注意到,陽光城的身影最早是在去年10月出現在富堅房地產的新增股東名單中。這意味著陽光城早在去年年底前就入股了茶滘村項目,今年5月陽光城再次增持富堅房地產股權,持股比例從36.5%上升至目前的63.5%。

  談及後續各方在茶滘村項目中的分工,陽光城廣州區域相關負責人沒有正面透露過多信息,只是對新浪財經表示,仍將按原來的改造方案由各投資主體共同推進。

  媒體曾公開報導,根據此前合作模式,茶滘舊改項目方原有公司架構、團隊人員不變,負責推進舊村改造;陽光城則負責二級市場開發,包括相關地塊的熟化與開發。若以該合作模式推進,陽光城方面的開發阻力也將大大降低,以確保其熟悉的開發節奏。

  實際上,陽光城參與茶滘舊改項目的消息,在去年年中早已在業內流傳,隨即卻遭到陽光城內部人士的否認。去年8月,陽光城執行董事長朱榮斌在業績發佈會上“鬆口”表示,“廣州的項目都在推進之中,從談項目到確權,過程很複雜,“但現在也是沒有不漏風的牆,市場上的一些聲音也給我們的推進帶來一定困擾。”

  近幾年來,陽光城加大了在舊改市場上的投入,公司方面也曾公開透露其在選擇舊改項目時的標準。朱榮斌曾介紹稱,陽光城重點選擇相對成熟的項目,在項目的中後期介入,爭取項目能夠短期內確權,一年內能實現施工。通過這樣的方式,2019年陽光城重點選定19個城市進行嚐試,併成功在廣州、深圳、昆明、貴陽等地確權多宗舊改項目。

  市場提速 房企激戰搶灘廣州舊改

  陽光城入股茶滘村項目的一個行業背景,是近年來廣州舊改市場的不斷提速。

  不管是已經深耕市場多年的富力、保利、時代中國等粵系房企,抑或是陽光城、中國金茂、新世界中國等外地房企均爭相搶灘,使得無論是舊改公示的頻率還是合作的金額一直被不斷刷新。數據顯示,僅2020年上半年,廣州28個舊改項目已經尋得合作企業,其數量與2019年全年持平。

  在粵系房企中,未曾在廣州舊改公開招標中亮相的恒大,今年6月初在廣州奪得首個舊改項目,成為增城區荔城街逕嚇村第二、三、四、六經濟合作社舊村的合作房企。

  6月13日,“舊改之王”佳兆業獲廣州增城中新鎮霞逕村舊改項目,總建築面積達23.58萬平方米,改造成本約23億元。6月28日,佳兆業又以26.4億元競得廣州南沙一宗舊改商住地。

  而在近期廣州眾多舊改項目中,廣州海珠赤沙村毫無疑問是其中的明星項目之一,改造成本為88.10億元。6月28日,赤沙舊村舉辦改造合作意向協議簽約儀式,富力和保利聯合體成為赤沙村舊改意向合作企業。至此,由富力開始、保利中途介入的舊改爭奪戰才畫上了句號。

  外地房企搶灘則更是積極,其中還不乏首次進入廣州舊改市場的房企。於福建起步、在鄭州發跡,有著“舊改網紅”之稱的升龍,在5月23日與珠江聯合摘得廣州增城區長崗村改造項目。這是繼5月拿下黃埔穗東街南灣社區後,升龍獲得的又一個舊村改造項目,也是其在廣州拿下的第7個舊改項目。

  6月8日,新世界中國正式成為廣州增城區荔城街夏街村舊改項目的合作意向企業,預期投資總額超200億元;6月9日,中國金茂與福星惠譽舉行廣州城市更新戰略合作簽約儀式,共同拓展廣州城中村改造項目……

  越來越多的外地房企之所以出現在廣州舊改市場,克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉分析稱,一方面是因為房企看好廣州市場,但是苦於招拍掛市場競爭激烈,缺乏好的拿地機會,所以改道主攻舊改。另一方面也是因為近年廣州各區的舊改步伐有所加快,透明度增加,給這些外地房企提供了介入的機會。

  “這算是外地房企進擊一線城市的手段,只能通過拆舊換新來盤活土地資源”,一位龍頭房企負責城市更新業務的人士指出,舊改潛力大,在傳統賣房利潤逐漸走低的趨勢下,城市更新由於拿地成本低,可以為企業帶來更可觀的利潤。

  據瞭解,外地房企參與廣州舊改的合作模式主要分為三種,一是房企直接投資並自己操盤,二是與合作方合作共同操盤,三是純入股合作方不操盤。而舊改相對於傳統拿地模式來說,變現週期會拉長,短則5-6年,長則8-10年。

  前述房企人士表示,外地房企缺乏當地政府和市場資源,因此多數會選擇第二種模式,也就是和合作方共同操盤的模式進行舊改項目的開發,等積累了幾年經驗後,才會調整合作模式,“保留合作方,但是變為自己主導”。

  該人士介紹稱,“這裏的合作方是指本土的一些中小公司,擁有項目,擁有本地資源。外地房企很少自己直接就能跟村里拿項目,都是先全資或部分收購一個項目,然後通過本土的公司來操作。”

  根據今年6月廣州市發改委發佈的《廣州市2020年重點建設項目計劃》,今年廣州重點建設的城市更新項目有33個,其中老舊小區微改造有10個,舊村改造項目17個,舊廠改造6個,總投資超1664億元。其中,17個舊村改造總投資超1602億元,年度計劃投資91.35億元。

  《佳兆業2019年-2020年房地產行業白皮書》分析認為:即使按每年2%的城市更新速率來計算,城市更新已經迎來6萬億元級的嶄新市場。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升,最終市場將變軌迎來一個新的十萬億元量級的黃金大賽道。

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