疫情下被重創的大悅城 千億規模夢想難照進現實
2020年08月13日08:00

  2020年上半年,大悅城歸屬於上市公司股東的淨利潤同比下降超6成,衝擊巨大。

  出品|每日財報

  作者|何洛

  疫情影響之下,剛剛重組一年的綜合型房地產企業——大悅城控股集團股份有限公司(以下簡稱“大悅城”)的日子過的真可謂是舉步維艱。

  近期,大悅城發佈了2020年上半年業績報告,預計2020年上半年,歸屬於上市公司股東的淨利潤同比下降超6成。這份業績報告幾乎展示了2020年上半年零售市場“慘淡經營”的真實情況。

  受困於疫情的影響,零售行業的線下購物中心在2020年2-3月份幾乎稱得上是“顆粒無收”。隨後,北京爆發了第二輪疫情,零售市場再度受到衝擊,店舖退租、關停成為常態。

  《每日財報》注意到,除了盈利乏力,大悅城還面臨著借款激增、債務承壓、存量項目去化的困局。

  業績嚴重下滑 存貨積壓已成問題

  數據顯示,大悅城預計2020年上半年盈利4.5億元至6.5億元,上年同期為18.69億元,同比下滑65%-76%。

  上半年的疫情對“持有物業+地產開發”雙輪驅動的大悅城來說,影響要遠大於一般房企。2020年一季度大悅城商業已經造成的損失約4個億,占到全年租金收入的10%-15%。雪上加霜的是,上半年住宅物業銷售也不理想,權益銷售額同比下滑了31%。諸多因素加起來,導致一季度經營活動現金流大幅流出25億,而上年同期為流入2.37億。

  事實上,大悅城地產在2019年出現增收不增利的局面,其實現的營業收入總額為103.38億元,同比增加27.2%;溢利約26.68億元,同比減少14.3%;公司擁有人應占溢利16.36億元,同比下降22.2%。

  值得注意的是,從2016年開始,大悅城地產的淨利潤才扭轉此前連續兩年下跌的局面,並於2018年錄得21.03億元,但2019年,這一數值再次下跌。

  不僅如此,大悅城的存量項目去化並不理想。截至2019年年末,積壓的開發產品為140.19億元,與年初的144.16億元相比幾乎沒有任何改變。房企的開發產品一般是指已完工的樓盤項目,萬科完工的開發產品金額雖然達到660.34億元,但同期公司銷售了6308.4億元,開發產品占比不過10%左右。大悅城2019年簽約銷售剛剛邁過700億元,即開發產品占比占到了約20%。

  換句話來說,銷售遇冷下繼續加速拿地、完工產品積壓去化阻力重重,這意味著大悅城的資金運轉效率將受到負面影響。

  淨負債率下降 或存明股實債之嫌

  眾所周知,大悅城的前身是中糧地產,2019年,中糧地產通過發行股份收購了大悅城地產,公司成為中糧集團旗下住宅與商業地產一體化公司;此外,公司還配套募資24.26億元,是2018年以來A股房地產股權融資成功足額髮行的唯一案例。

  數據顯示,2019年年末,公司的淨負債率為97.65%,2020年一季度末略有上漲為105.97%,與2018年年末的171.18%相比降幅明顯。可以說重組成功是大悅城淨負債率大幅走低的直接原因。

  值得注意的是,2019年年末,大悅城的所有者權益合計為425.41億元,其中少數股東權益為231.3億元,歸母權益為194.11億元。也就是說,大悅城的少數股東權益已經超過了公司的歸母權益,在少數股東權益的大力“支持”下,公司所有者權益自然不斷放大,保證了公司淨負債率“分母”的增長。

  年報顯示,2015-2019年,上市公司的少數股東損益分別為2.79億元、6.13億元、7.9億元、6.16億元和13.27億元,同期公司歸母淨利潤分別為7.22億元、7.2億元、9.45億元、13.89億元和23.78億元。雖然少數股東權益規模不小,但大悅城的少數股東並沒有分享到與之相匹配的淨利潤。

  數據顯示,大悅城的少數股東在2015-2019年的淨資產收益率(平均)分別為5.46%、11.36%、15.45%、10.46%和5.74%,上市公司分別為12.07%、12.13%、15.1%、19.17%和17.44%。

  2017年之後,大悅城的少數股東的淨資產收益率遠低於公司歸母權益的收益率,這些數字說明少數股東是吃虧的。也不免讓人懷疑大悅城是否存在通過少數股東權益進行利潤操縱,上演明股實債的戲碼。

  資金來源神秘 安聯彙金浮出水面

  《每日財報》注意到,在大悅城的合作方中,一家名為安聯彙金資產管理有限公司(下稱“安聯彙金”)的私募基金公司與大悅城成立了數家項目公司,又不斷退出項目公司,這似乎成了大悅城的一個隱蔽的資金平台。

  在2019年,與北京稻香四季一樣納入大悅城附屬體系的是蘇州工業園區悅金房地產有限公司。2019年5月,大悅城以1.59億元從深圳穩贏圓鑫投資合夥企業收購50%股份,蘇州悅金變為公司100%附屬公司,而深圳穩贏圓鑫99%的出資人正是安聯彙金。

  無獨有偶,中糧祥雲置業(蘇州)有限公司如今更名為大悅城控股集團蘇南有限公司,該公司原本大悅城持有51%、深圳彙金貳號投資合夥企業(有限合夥)(下稱“彙金貳號”)持有賸餘49%。

  2015年年底,兩家股東成立這家項目公司主要負責開發蘇州祥雲國際項目。大悅城2019年半年報顯示,2019年1月,大悅城與彙金貳號簽訂了股權轉讓協議,公司以5.76億元收購彙金貳號持有的49%股權,從而將項目公司100%控股。

  大悅城年報顯示,2018年,蘇州中糧祥雲國際剛剛確認了13.88億元的營收,2019年年初合作方彙金貳號就退出了。值得注意的是,安聯彙金赫然出現在彙金貳號的股東名單中。

  與之類似的是重慶華悅錦合實業有限公司,2019年大悅城收購了這家公司賸餘50%股份,持股由50%變為100%,年報公佈的購買成本是1.49億元,退出的股東是深圳沅暉投資合夥企業(有限合夥),其99%的股份也是由安聯彙金持有。

  截至目前,安聯彙金仍有和大悅城合作存在還未退出的項目公司,比如成都鵬鼎置業有限責任公司、成都沅錦悅蓉置業有限公司、成都大悅西川置業有限公司、成都中糧美悅置業有限公司、深圳市錦峰城房地產開發有限公司和深圳中益長昌投資有限公司等。

  這看似股權、實則上市公司承擔回購或者其他使合作方提前退出方式的合作更像是一種債權,並非真正意義上的股權合作。

  2019年,大悅城重組完成後喊出了3年後千億的銷售目標,即2021年公司的目標是簽約銷售過千億元。目前大悅城面臨著眾多考驗,在償債和利潤兩端都承壓的情況下,大悅城能否實現如期目標,《每日財報》將持續關注。

  聲明:此文出於傳遞更多信息之目的,文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自擔。

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